Glauburg online - Bebauungsplan

Hinweise, Textliche Festsetzungen und Planzeichen

Hinweise
1. Heilquellenschutzgebiet
Das Gebiet liegt im Oberhessischen Heilquellenschutzgebiet Zone II von 1929. Gemäß dieser Verordnung sind Eingriffe und Bohrungen >20m genehmigungspflichtig.
2. Fernmeldeanlagen
Das Fernmeldeamt (Deutsche Telekom AG, Technikniederlassung Eschborn, Ressort Bezirksbüro Netze BBN 22) ist mindestens 6 Monate vor Beginn der Baumaßnahmen zu unterrichten, damit die erforderlichen Arbeiten für den Schutz und die Erweiterung der Fernmeldeanlagen rechtzeitig vorbereitet und durchgeführt werden können.
3. Denkmalschutz
Nach § 20 DSchG sind dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen oder der Archäologischen Denkmalpflege des Wetteraukreises alle bei Erdarbeiten auftretenden Funde wie Mauern, Scherben, Skelette etc. unverzüglich anzuzeigen. Die Funde und Fundstellen sind in unverändertem Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise bis zu einer Entscheidung zu schützen.
4. Altlasten
Im Planbereich sind keine Altflächen oder schädliche Bodenverunreinigungen bekannt.
Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass im Rahmen von Baumaßnahmen, insbesondere bei Ausschachtungsarbeiten umwelt- oder gesundheitsgefährdende Bodenkontaminationen, Altablagerungen und sonstige Beeinträchtigungen angeschnitten werden. Um eine Gefährdung zu vermeiden, ist umgehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abt. staatl. Umweltamt Frankfurt, die nächste Polizeidienststelle oder der Abfallwirtschaftbetrieb des Wetteraukreises zu benachrichtigen. Die weitere Vorgehensweise ist abzustimmen.
5. Versorgungstrassen
In allen Straßen und Wegen sind geeignete und ausreichende Trassen für Fernmeldeanlagen, für die Stromversorgung sowie für Gas- und Wasserversorgung freizuhalten. Sämtliche Versorgungsleitungen sind unterirdisch zu verlegen.
Über das Plangebiet verläuft eine Freileitung. Die Freileitung muss abgebaut und durch eine Kabelleitung ersetzt werden. Die OVAG ist entsprechend in die weiteren Planungen einzubeziehen.
Gemäß novelliertem Hessischen Wassergesetz § 50 bedürfen Wasserversorgungsanlagen (Leitungen) nicht mehr der Genehmigung. Der Versorgungsträger hat hier in eigener Zuständigkeit – unter Beachtung der Regeln der Technik – selbst zu entscheiden.
6. Oberflächengewässer
Der Planbereich wird von einem Oberflächengewässer durchquert. Das Renaturierungsvorhaben ist einschließlich des erforderlichen Durchlassbauwerkes wasserrechtlich genehmigungspflichtig.
7. Wassergefährdende Stoffe
Der Einbau von Lagertanks bzw. die Lagerung wassergefährdender Stoffe ist gemäß § 26 HWG rechtzeitig vor Baubeginn der Unteren Wasserbehörde anzuzeigen.
8. Oberbodensicherung und –schutz
Der Oberboden sowie kulturfähiger Unterboden sind zu sichern, damit bei einer Bebauung diese belebten Bodenmassen nicht verloren gehen; sie sollen an geeigneter Stelle sinnvoll eingesetzt werden. Aus diesem Grund ist der beim Aushub der Baugrube anfallende Oberboden auf dem jeweiligen Baugrundstück direkt wieder aufzubringen. Der Oberbodenabtrag ist gesondert von allen Bodenbewegungen und getrennt vom Unterboden abseits vom Baubetrieb geordnet zu lagern und darf nicht befahren werden. Eine Umzäunung des Lagers sowie eine Zwischenbegrünung wird empfohlen.
Zur Lagerung des Oberbodens ist DIN 19300 bindend. Des Weiteren ist die DIN 18915 zu beachten.
9. Erdaushub, Bauschutt und Straßenaufbruch
Zur Sicherung der ordnungsgemäßen Behandlung und Verwertung von Erdaushub, Bauschutt und Straßenaufbruch ist die gemeinsame Richtlinie für die Verwertung von Bodenmaterial, Bauschutt und sonstiger Abgrabungen, veröffentlicht im Staatsanzeiger für das Land Hessen vom 14.10.2002 zu beachten und anzuwenden.
10. Brandschutz
Die Deckung des Löschwasserbedarfs ist mit dem Kreisbrandinspektor nachzuweisen.
11. Straßenbeleuchtung
Die Beleuchtungsanlagen des Straßenraumes sollen ein Farbspektrum aufweisen, das zu geringst möglichen Ablenkungseffekten in der Insektenwelt führt, z.B. Na-Niederdruckdampflampen oder vergleichbare Lichtquellen.
12. Sonnenenergie
Anlagen zur Verwendung der Sonnenenergie werden empfohlen.

Textliche Festsetzungen

Rechtliche Grundlagen
Gesetzliche Grundlage ist das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 27.08.1997 (BGBl. I S. 2141), die Benutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 sowie die Hessische Bauordnung (HBO) in der Fassung vom 01.12.2002. Der Aufstellungsbeschluss erging vor der Novellierung des BauGB 2004.

1. Art und Maß der baulichen Nutzung (§9 Abs. 1 + 2 BauGB)

1.1 Allgemeines Wohngebiet – WA –
Die ausnahmsweise ermöglichten Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO werden in Punkt 3, 4 und 5 nicht zugelassen. Hierbei handelt es sich um:
1. Anlagen für die Verwaltung
2. Gartenbaubetriebe
3. Tankstellen
1.2
Auf den Grundstücken ist in jedem Wohngebäude maximal 1 Wohneinheit zulässig. Eine zweite untergeordnete Wohneinheit kann zugelassen werden, Einliegerwohnungen im Sinne des II. WohnungsbauG (§ 11 WoBauG).
1.3
Die Grundflächenzahl – GRZ – beträgt auf allen Grundstücken 0,4.
1.4
Die Geschossflächenzahl beträgt auf allen Grundstücken 0,4.
1.5
Es ist max. ein Vollgeschoss zulässig.

2. Höhenlage der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 2 BauGB, § 16 Abs. 4 BauNVO)

2.1.
Die Oberkanten der fertigen Erdgeschossfußböden betragen max. 1,00 m über der Geländeoberkante Bestand. Das Maß ist an der Mitte des geplanten Gebäudes abzulesen.
2.2
Die Traufhöhen sind die Maße zwischen den Oberkanten der fertigen Erdgeschossfußböden und den Schnittpunkten zwischen den Außenwandflächen und den Oberkanten der Dacheindeckungen. Die Traufhöhen betragen maximal 4,00 m.
2.3
Die Firsthöhen sind die Maße zwischen der Höhe des fertigen Erdgeschossfußbodens und der äußeren Firsteindeckung, sie betragen maximal 10.00 m.
2.4
Die Höhenlage der Grundstücke darf nur in dem Umfang verändert werden, wie sie zur Angleichung der Höhenverhältnisse in den Böschungsbereichen und für die Grundstückserschließung notwendig ist. Erforderliche Aufschüttungen bzw. Abgrabungen sind an das vorhandene Gelände anzugleichen. Die maximale Böschungsneigung von Abgrabungsbereichen im Bereich der Nachbargrundstücke darf nicht steiler als 1:3 - gemessen an der GOK Bestand der jeweiligen Grundstücksgrenze – ausgeführt werden. Abweichungen hiervon (Stützmauern, Palisaden etc.) bedürfen der Zustimmung des Eigentümers des Nachbargrundstückes oder der Gemeinde.

3. Festsetzungen über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen (§ 18 HBO)

3.1. Dächer
3.1.1
Dächer über Hauptgebäuden sind in einer Neigung von mindestens 28° bis höchstens 45° auszubilden.

Untergeordnete Dachaufbauten können abweichend von den Festsetzungen zur Dachform ausgeführt werden. Untergeordneter Dachaufbauten sind Teile von Dächern, die auf die geneigten Flächen des Hauptdaches aufgebaut sind
und
a) in der Summe ihrer Gesamtbreiten höchstens bis zu 60 % der jeweiligen Traufseite ausgebildet
werden, und
b) höchstens bis zu 1,50 m an den seitlichen Dachabschluss (Ortgang) des Hauptdaches herangeführt
werden.
c) höchstens bis zu 0,50 m an den Dachfirst herangeführt werden.
3.1.2
Bei Firstlängen über 12.00 m sind Satteldächer als Krüppelwalmdach auszubilden.
3.1.3
Die Dachüberstände dürfen traufseitig 0,75 m inklusive Dachrinne und giebelseitig 0,50 m, gemessen von der darunter liegenden Außenkante der Außenwand, nicht überschreiten.
3.1.4
Reflektierende Dacheindeckungen sind unzulässig. Das Farbspektrum soll zwischen dunklen Rottönen und schwarz liegen.
3.1.5
Die Dachformen von Carports, Garagen und Nebenanlagen können abweichend von den Festsetzungen zur Dachform ausgeführt werden.
Schleppdächer zur Überdachung von Carports, Garagen und Nebenanlagen sind nicht zulässig.
3.2 Doppelhäuser
Doppelhaushälften werden als ein Wohngebäude gewertet.
Doppelhaushälften sind aneinander anzugleichen. Sie müssen die gleiche Hauptdachneigung und die gleiche Dachdeckung haben.
Die Gestaltung der Wandoberflächen ist farblich aneinander anzugleichen.
Werden Gaupen errichtet, sind diese auf jeder Haushälfte in der gleichen Grundform auszuführen. Abweichungen sind nur in der Gaubengröße zulässig.
Reflektierende Dacheindeckungen sind unzulässig. Das Farbspektrum soll zwischen dunklen Rottönen und schwarz liegen.
3.3 Einfriedungen
Als erschließungsseitige Einfriedungen sind nur Hecken, Mauern (< 1 m ) oder Holzzäune (< 1 m) zulässig. Für die übrigen Grundstücksseiten sind Mauern und Sockel, sowie die Verwendung von Stacheldraht nicht zulässig. Hecken sind aus heimisch- standortgerechten Pflanzen anzulegen, Koniferen sind unzulässig.
3.4 Wege und Verkehrsflächen
Wege und Verkehrsflächen innerhalb der Baugrundstücke sind aus wasserdurchlässigem Material anzulegen. Die Entwässerung soll nach Möglichkeit in die Gartenflächen erfolgen.
3.5 Freiflächen
Art und Umfang der Bepflanzung und Gestaltung der Freiflächen sind in dem Freiflächenplan zum Bauantrag darzustellen.
Für die Bepflanzung mit Gehölzen ist die Auswahl von Arten aus folgender Liste bindend:

Laubbäume                                Obstbäume
Acer campestre - Feldahorn         alle Arten
Carpinus belutus - Hainbuche
Fagus sylvatica - Rotbuche          Hecken und Sträucher                   Taxus baccata - Eibe
Prunus avium - Vogelkirsche          Acer campestre - Feldahorn              Lingustrum vulgare - Liguster
Quercus petraea - Traubeneiche     Carpinus betulus - Hainbuche            Lonicera xylosteum - Hecken-
Quercus robur - Stieleiche              Carpinus sanguinea - Hartriegel         kirsche
Salix alba - Silberweide                 Corylus avellana - Hasel                   Salix aurita - Öhrchenweide
Salix caprea - Salweide                  Crataegus spec. - Weißdorn u.a.      Sambucus nigra - Schwarzer
Salix cinerea - Grauweide               Cytisus scoparius - Besenginster      Holunder
Sorbus aucuparia - Eberesche        Fagus sylvatica - Rotbuche               Sambucus racemosa -
sorbus aria - Mehlbeere                  Juniperus communis - Wachholder    Traubenholunder
                                                                                                          Viburnum opulus - Wasser-
                                                                                                          Schneeball

Nicht heimische und nicht standortgerechte Arten dürfen max. 20 % der Pflanzflächen bedecken.

3.6 Regenwassernutzung
Das Niederschlagswasser der Dachflächen, Einschnitte und Dachaufbauten der Gebäude muss in Zisternen gesammelt und zur Gartenbewässerung oder Brauchwassernutzung nutzbar gemacht werden.
Zur Sicherstellung der hygienischen und sicherheitstechnische Belange bei der Verwertung von Niederschlagswasser aus Zisternen sind die Anlagen nach den einschlägigen technischen Regeln (DIN 1988 etc.) auszuführen und zu betreiben. (Anforderungen für Bau und Betrieb sind in einem Erlass des Hess. Ministerium für Umwelt, Energie, Jugend, Familie und Gesundheit vom 04.02.1999 (Staatsanzeiger 10/99 S. 709) enthalten).
Das Fassungsvermögen darf 20 l pro m² projizierter Dachfläche nicht unterschreiten.
Der Überlauf der Zisternen muss aufgrund geringer Durchlässigkeitswerte des Baugrundes an die Kanalisation angeschlossen werden.
3.7 Versickerung
Der Baugrund ist für eine unmittelbare Versickerung ungeeignet. Für die Ableitung von Niederschlagswasser von Nebenanlagen in geringen Mengen ist folgendes zu beachten: Niederschlagswasser darf nur von weitgehend unverschmutzten Flächen versickert werden. Voraussetzung dafür ist, dass eine ausreichende Durchlässigkeit des Untergrundes sowie ein ausreichender Flurabstand des Grundwassers vorhanden ist. Der Untergrund darf keine Kontaminationen enthalten. Anlagen zur Versickerung sind unzulässig.
3.8 Entwässerung / Kellersohlen
Alle Entwässerungsgegenstände unterhalb der Rückstauebene (Straßenoberkante) sind über eine Abwasserhebeanlage zu entsorgen. Alternativ ist die Kellersohle mindestens auf die im Lageplan angegebene NN-Höhe festzulegen. Die Hausanschlüsse sind bis zur Grundstücksgrenze auf 129,85 m üNN hochzuziehen. Beachtlich ist die DIN 1986 Teil 1.
3.9 Drainagen
Die dauerhafte Ableitung des bei der Bebauung aufgeschlossenen Grundwassers über Drainageleitungen in die Kanalisation ist unzulässig.

4. Flächen für Maßnahmen zum Schutz, Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft
    (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
4.1.
Der Graben (GEW III) in Flurstück Nr. 41 ist als naturnahes Gerinne anzulegen. Die Laufstreckung ist durch geeignete Maßnahmen aufzuheben (Mäander, Grabentaschen, Abflachung der Böschungen). Die Grabensohle ist variabel zu gestalten. Als Baustoffe sind nur Basalt oder Astwerk zu verwenden. Der Durchlass durch die geplante Erschließungsstraße ist mindestens 1 m breit zu halten. Die Maßnahmen zur Grabengestaltung können auch auf die Uferzone ausgedehnt werden.
4.1.1
Die Uferzone des Grabens in Flurstück Nr. 41 ist als naturnah, gewässerbegleitendes Gehölz anzulegen und dauerhaft zu unterhalten.
Zulässige Gehölzarten sind (nur als Forstware):
Fraxinus excelsior (Esche)                        Frangula alnus (Faulbaum)
Viburnum opulus (Wasser-Schneeball)       Carpinus betula (Hainbuche)
Euonymus europaeus (Pfaffenhütchen)       Salix spec. (Spitzblättrige Weidenarten)

Der Abstand der Gehölze zu den Grundstücksgrenzen soll zwei Meter nicht unterschreiten . Die Pflanzdichte soll in Pflanzgruppen erfolgen; der Pflanzabstand im Raster soll max. 1,5 x 1,5 m betragen.
4.1.2
In der Grabenparzelle und der zugehörigen Uferzone sind nur wasserwirtschaftliche Anlagen zulässig.
4.1.3
Eine Entnahme von Wasser zu Bewässerungszwecken ist nicht gestattet.
4.2
Der Spielplatz ist zu mindestens 25% der Fläche mit heimisch standortgerechten Gehölzen zu bepflanzen.

5. Zuordnung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft (§9 Abs. 1 Nr. 20 in Verbindung mit § 1a Abs. 3 BauGB)
5.1
In der Gemarkung Glauberg, Flur 5, Flurstück 241 wird eine 6.500 m² große Ackerfläche in eine extensiv bewirtschaftete Grünfläche umgewandelt. Die Maßnahme erfolgt als vorlaufende Ersatzmaßnahme in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde im Rahmen des Öko-Kontos der Gemeinde Glauburg.
5.2
Die Fläche ist mittels Hüte- oder Koppelbeweidung durch Schafe zu pflegen.
Ergänzend kann ein Pflegeschnitt durchgeführt werden; der erste Schnitt darf nicht vor dem 15.6. eines Jahres erfolgen; das Mähgut ist von der Fläche zu entfernen.
Der Einsatz von Agrochemikalien und Düngemitteln auch organischer Art ist nicht zulässig.